Cara Menghitung Persiapan Budget Sebelum Beli Rumah

Oleh Admin
Wednesday, 17 Feb 2021 21:22:08

JAKARTA - Sebelum membeli rumah, wajib membuat perencanaan keuangan atau budgeting terlebih dahulu sehingga bisa diketahui apakah sanggup mengambil KPR dan membayarnya hingga lunas. Apalagi, rumah merupakan salah satu impian yang paling banyak dijadikan tujuan keuangan oleh masyarakat.

Tapi, bukan perkara yang mudah saat ingin beli rumah karena harganya yang terus naik. Terdapat berbagai hambatan untuk membeli rumah dengan uang tunai. Pertama, harus mengumpulkan uang dalam jumlah besar yang mana akan memakan waktu sangat lama. Jika berpenghasilan lebih dari 10 juta per bulan, mungkin bisa menabung dan membeli rumah secara tunai. Namun, jika hanya memiliki gaji setara UMR, tentu butuh waktu yang cukup lama hingga bisa membeli rumah secara tunai, mungkin belasan tahun atau bahkan puluhan tahun.

Kendati demikian, harus ingat bahwa inflasi harga tanah merupakan inflasi yang cukup besar. Ketika memiliki target untuk membeli rumah seharga Rp500 juta di tahun 2021 ini, belum tentu setahun mendatang rumah yang diimpikan masih Rp500 Juta. Kebayang ‘kan bagaimana susahnya ketika membeli rumah secara tunai? Nah, alternatifnya bisa menyicil rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Dengan memanfaatkan KPR, bisa menyicil rumah impian selama periode yang telah ditentukan sebelumnya. Nah, yang harus dilakukan sebelum mengambil KPR adalah mengetahui kemampuan keuangan sendiri. Buatlah perhitungannya, dan dari data yang ada, tanyakan pada diri sendiri, dapatkah membayar tagihan KPR setiap bulannya?

Memang ada kekurangannya bila mengajukan KPR, yaitu ada bunga yang tidak tetap. Meskipun ada beberapa bank yang sekarang menggunakan bunga yang tetap, namun tetap saja ada bunga yang harus dibayar. Jika merasa bimbang untuk mengambil KPR sekarang, ingatlah bahwa harga rumah akan semakin melambung dan mungkin bunga KPR akan semakin naik.

Sebelum mengajukan KPR, sangat penting melakukan simulasi awal perhitungan KPR, mengingat KPR ini akan menjadi tagihan bulanan tetap dalam kurun waktu yang panjang. Diantaranya harus dipersiapkan untuk membayar Uang Muka (UM) dan biaya provisi seperti biaya BPHTB, PNBP, serta biaya balik nama (BBN).

Kemudian, biaya bunga dan besaran cicilan KPR juga harus dihitung secara matang. Besaran biaya ini tergantung pada kebijakan masing-masing bank penerbit KPR. Sesuai dengan peraturan terbaru dari Bank Indonesia, besaran uang muka KPR saat ini adalah 15% untuk rumah tapak pertama, 20% untuk rumah kedua dan 25% untuk rumah berikutnya.

Namun setiap bank memiliki persyaratan uang muka yang berbeda-beda, tergantung pada kebijakan bank yang memiliki program KPR tersebut. Dapat diasumsikan misalnya, harga rumah yang diinginkan adalah Rp750 juta, maka akan dikenakan uang muka untuk rumah pertama adalah sebagai berikut:

  • Uang muka = 15% x harga rumah
  • Uang muka = 15% x Rp750 juta = Rp112,5 juta

Setelah mengetahui berapa uang muka yang harus disiapkan. Selanjutnya, bisa menghitung jumlah pokok kredit, yaitu:

  • Pokok kredit = Harga rumah – uang muka
  • Pokok kredit = Rp750 juta – Rp112,5 juta = Rp637,5 juta

Oleh karena itu, bisa merencanakan beli rumah melalui website official Indonesia Properti Expo sebagai refrensi mencari pilihan hunian yang menawarkan banyak promo menarik serta harga kompetitif. Selain uang muka membeli rumah, biasanya akan dikenakan beberapa biaya berikut ketika mengajukan KPR ke bank. Biaya provisi meruapakn sejumlah biaya yang dikenakan oleh pihak bank kepada para nasabah pengguna KPR sebagai bentuk biaya administrasi atas sejumlah dana yang telah mereka pinjamkan.

Besaran biaya provisi ini bisa saja berbeda-beda antara satu bank dengan bank lainya, tapi sebagian besar bank menetapkan nilai 1% dari pokok kredit yang dipinjamkan. Berikut adalah perhitungannya:

  • Biaya provisi = 1% x Pokok kredit
  • Biaya provisi = 1% x Rp637,5 juta = Rp6.375.000

Selanjutnya, Pajak Pembeli (BPHTB). Menghitung pajak pembeli ini terdiri dari beberapa komponen yang harus dimasukkan, yaitu NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai NJOPTKP ini akan berbeda-beda setiap wilayah dan bisa saja berubah sewaktu-waktu sesuai dengan peraturan pemerintah. Berikut adalah perhitungan pajak pembeli (BPHTB):

  • Pajak pembeli = 5% x (Harga rumah – NJOPTKP)
  • Pajak pembeli = 5% x (Rp750 juta – Rp12 juta) = Rp6.900.000

Kemudian, menghitung Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pada umumnya harus dibayarkan sekaligus ketika mengajukan Biaya Balik Nama (BBN). Menggunakan variabel Rp50 ribu bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung dari kebijakan pemerintah.

  • PNBP = (1/1000 x harga rumah) + Rp50.000
  • PNBP = (1/1000 x Rp750 juta) + Rp50.000 = Rp800.000

Menghitung Biaya Balik Nama (BBN). Proses balik nama ini juga akan tergantung pada perjanjian awal dan juga kebijakan yang diterapkan oleh pihak bank. Perhitungan biaya yang dibutuhkan adalah sebagai berikut:

  • BBN = (1% x Harga Rumah) + Rp500.000
  • BBN = (1% x Rp750 juta) + Rp500.000 = Rp8.000.000

Variabel sebesar Rp500.000 ini bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung dari kebijakan pemerintah. Selain biaya yang telah dijelaskan tersebut, biaya notaris pun perlu diperhitungkan sejak awal, karena proses pengajuan KPR ini juga akan membutuhkan layanan jasa notaris. Selanjutnya, sangat penting  mencermati penerapan bunga kredit ini. Sebab bunga kredit ini akan sangat mempengaruhi besaran cicilan yang harus dibayarkan ke depannya.

Misalnya, akan mengajukan KPR dengan asumsi bunga sebesar 10% setahun dan tenor KPR selama 5 tahun. Jadi, besaran bunga KPR dapat dihitung sebagai berikut:

  • Total bunga = Pokok kredit x Bunga per tahun x Tenor dalam satuan tahun
  • Total bunga = Rp637,5 juta x 10% x 5 = Rp318,75 juta
  • Bunga per bulan = Total Bunga : Tenor dalam satuan bulan
  • Bunga per bulan = Rp318,75 : 60 = Rp5.312.500
  • Cicilan per bulan = (Pokok Kredit +Total bunga) : Tenor dalam satuan bulan
  • Cicilan per bulan= (Rp637,5 juta + Rp318,75) : 60 = Rp15.937.500

Jadi, jika mengajukan KPR untuk pembelian rumah sebesar Rp750 juta, maka harus membayar KPR per bulan sebesar Rp15.937.500.