Apakah HGB Bisa Ditingkatkan? Simak Penjelasannya

Oleh Admin
Kamis, 23 Jun 2022 15:45:15

BAGI pemilik sertipikat rumah dengan status masih sebagai Hak Guna Bangunan (HGB), mungkin untuk sabagian orang menjadi pertanyaan tersendiri.

Diantaranya pertanyaan itu adalah apakah status sertipikat tersebut masih bisa ditingkatkan menjadi Sertipikat Hak Milik (SHM)?

Nah, Property Seekers pastinya penasarankan! Oleh karena itu, yuk simak penjelasannya.

Sebenarnya pengurusan peningkatan hak ini sangat praktis dan efisien. 

Terlebih, kepemilikan properti harus mempunyai kekuatan hukum, karena SHM memiliki kedudukan yang lebih kuat dibandingkan HGB.

Maka itu, jika yang dimiliki masih berstatus HGB sebaiknya harus diperbaharui secara berkala.

Pasalnya, pengertian HGB hanya sejauh menyewa tanah ke negara dengan jangka waktu tertentu.

Lain halnya SHM adalah sertifikat yang mengesahkan kepemilikan properti tanpa jangka waktu.  

Kendati demikian, masih banyak rumah dijual justru hanya memiliki sertifikat hak guna bangunan (HGB).  

Terutama para unit rumah yang dijual oleh para developer, biasanya masih bersertifikat HGB.

Oleh sebab itulah sebaiknya mengubah sertifikat HGB ke SHM secepatnya. 

Kemudian, untuk mengubah sertifikat HGB ke SHM, harus mengajukan perubahan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).  

Selanjutnya, pemohon bisa mengajukan pengajuan ke Kantor BPN sesuai domisili obyek properti.

Nah, berkas apa saja yang harus dipersiapkan sebelum berangkat ke Kantor BPN yaitu;

  1. Fotokopi KTP Pemohon
  2. Fotokopi Kartu Keluarga
  3. Surat Kuasa jika dikuasakan
  4. Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan)
  5. Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
  6. Sertifikat HGB
  7. Fotokopi IMB
  8. Surat keterangan dari Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari HGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 meter persegi.

Proses layanan perubahan biasanya hanya dibutuhkan sekitar 5 hari kerja dan sertifikat HGB sudah berubah menjadi SHM.  

Jika persyaratan yang di atas sudah lengkap,  pemohon tinggal langsung mendatangi kantor BPN dan mengikuti langkah-langkah berikut:

  • Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.
  • Mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.
  • Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
  • Mengambil SHM setelah lima hari loket pelayanan.

Biaya pendaftaran sebesar Rp 50 ribu yang disebutkan diatas hanyalah salah satu biaya yang harus dibayarkan. 

Selain itu,  juga butuh menyiapkan biaya untuk PPAT, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pengukuran dan biaya konstatering report untuk tanah yang lebih dari 600 M2.  

Untuk biaya lengkap untuk mengubah HGB menjadi SHM adalah sebagai berikut:

Biaya pendaftaran

layanan1

Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2. Untuk tanah yang lebih dari 600 m2 akan ada biaya tambahan berupa biaya konstatering report.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

layanan2

Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanah.  

Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

5% x (NOPO – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Berikut contoh ilustrasinya:

  • NPOP: Rp200.000.000
  • NPOPTKP: Rp80.000.000
  • 5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
  • 5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6.000.000

Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

pilih_lokasiproperti

Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. Bisa lebih mahal atau justru lebih murah.

Jasa notaris kira-kira sekitar Rp2.000.000.

Biaya pengukuran

sengketa

Untuk mengubah HGB dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus: Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.

Misalnya, luas tanah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:

{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

Biaya Konstatering Report

pembayaran_dp

Biaya ini berlaku untuk mengubah HGB yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya:  {(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2

Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Dari rincian diatas setidaknya membutuhkan biaya sekitar Rp7-8 juta untuk mengubah HGB menjadi SHM. 

Jika tanah yang dimiliki lebih dari 600 m2, biaya bisa mencapai sekitar Rp7,5-8,5 juta.  

Nah begitulah proses dan persyaratan yang harus dipersiapkan jika akan mengubah sertifikat HGB rumah menjadi SHM. Semoga bermanfaat!

Kunjungi juga event terbesar di Indonesia Properti Expo mulai 13- 21 Agutus 2022 di Jakarta Convention Center (JCC) Senayan.

-

Ikuti juga informasi terupdate hanya di sosmed IPEX;

Instagram@indonesiapropertiexpo
Tiktok@indonesiaproeprtiexpo